1

 

　　建議：學(xué)先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)政放權(quán)

 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在全國(guó)絕大多數(shù)城市明確立體停車場(chǎng)特種設(shè)備屬性，簡(jiǎn)化審批、獎(jiǎng)金鼓勵(lì)建設(shè)的情況下，廣州不能再走老路，堵死立體停車場(chǎng)發(fā)展。

 

　　應(yīng)該學(xué)習(xí)先進(jìn)城市的成功經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)政放權(quán)。一是明確為特種設(shè)備，只由質(zhì)監(jiān)一個(gè)部門嚴(yán)格管理，避免多頭審批管理；二是即便管理辦法需要多個(gè)部門來(lái)共同制定，也應(yīng)該設(shè)一個(gè)統(tǒng)籌的管理部門和處室，簡(jiǎn)化程序和申報(bào)材料，一次性申報(bào)審批，壓縮并明確審批時(shí)間，如30個(gè)工作日內(nèi)；三是剔除不合理申報(bào)材料，比如去設(shè)計(jì)院出建筑圖紙這類“無(wú)厘頭”的申報(bào)材料，真正做到不設(shè)卡。

 

　　困境二

 

　　立體停車沒(méi)規(guī)劃沒(méi)地皮 閑置地?zé)o土地證難報(bào)批

 

　　據(jù)廣州市停車場(chǎng)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)潘國(guó)璠介紹，廣州停車位缺口理論數(shù)據(jù)為120萬(wàn)個(gè)，且每年還要新增12萬(wàn)機(jī)動(dòng)車，但征求意見(jiàn)的《新辦法》卻沒(méi)有明確每年要新規(guī)劃多少停車場(chǎng)，新規(guī)劃的停車場(chǎng)也在逐年遞減，實(shí)際就是中心區(qū)土地規(guī)劃供給已難有空間，即便是換乘停車場(chǎng)的選址地塊也所剩不多。而另一方面，很多目前在中心六區(qū)的閑置用地，又因?yàn)闆](méi)有土地產(chǎn)權(quán)證明，而無(wú)法申請(qǐng)報(bào)批立體停車場(chǎng)。

 

　　據(jù)了解，目前已有部分利用閑置用地的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，想投資申報(bào)改建立體停車場(chǎng)，但由于只有場(chǎng)地租用證明，而無(wú)土地證等產(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致無(wú)法申報(bào)。

 

　　2

 

　　建議：規(guī)劃要跟上 限制要放寬

 

　　據(jù)潘國(guó)璠介紹，很多想投資試水立體停車場(chǎng)的老板，大多都為拿不到地而頭疼，沒(méi)有場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)，再多錢再多熱情也沒(méi)用。

 

　　潘國(guó)璠認(rèn)為：“立體停車場(chǎng)不同于一般露天停車場(chǎng)，在空間上需要位置，與其他建筑物需要一定距離，這就要求必須規(guī)劃先行，明確這塊地要用來(lái)建立體停車場(chǎng)。尤其是一些新建的大型樓盤，又不愿建足夠地下車庫(kù)的，更應(yīng)該劃出立體停車場(chǎng)預(yù)留位置。”

 

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州中心區(qū)規(guī)劃土地就應(yīng)該鼓勵(lì)建立體停車場(chǎng)，壓制普通停車場(chǎng)報(bào)批，并在政策上給予立體停車場(chǎng)優(yōu)惠。

 

　　困境三

 

　　等同建筑物，改變?nèi)莘e率

 

　　將立體停車場(chǎng)設(shè)備定性為建筑物，除了會(huì)有審批難審批慢和多頭管理等問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)所有者來(lái)說(shuō)，還會(huì)影響整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率。

 

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本身政府地價(jià)就高昂，在此情況下又要求一戶一泊位，建設(shè)立體停車場(chǎng)是否影響容積率則很關(guān)鍵。而且，在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，如果將立體停車場(chǎng)設(shè)備定性為建筑物，則可能會(huì)影響整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)批辦證，甚至影響房產(chǎn)證和預(yù)售證，嚴(yán)重打擊了地產(chǎn)商建設(shè)立體停車場(chǎng)的積極性。而如果小區(qū)已經(jīng)售完，業(yè)主方過(guò)半要求建立體停車場(chǎng)，而其本身又影響整個(gè)項(xiàng)目的容積率，是否也會(huì)影響修改每一戶的房產(chǎn)證?

 

　　3

 

　　建議：視為特種設(shè)備預(yù)留位招投標(biāo)

 

　　對(duì)此困境，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面要將立體停車場(chǎng)視為特種設(shè)備而非建筑物，避免規(guī)劃或者業(yè)主增設(shè)時(shí)改變整個(gè)樓盤項(xiàng)目的容積率，同時(shí)也令開(kāi)發(fā)商更支持建立體停車場(chǎng)。

 

　　針對(duì)目前越來(lái)越嚴(yán)重的“死庫(kù)”問(wèn)題(開(kāi)發(fā)商為應(yīng)付一戶一泊位而建劣質(zhì)立體車庫(kù)，無(wú)法長(zhǎng)期正常使用)，有立體停車企業(yè)建議：將原本強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商按要求自建車庫(kù)，改為允許開(kāi)發(fā)商先預(yù)留空地和提供方案，并按市價(jià)將建設(shè)資金交給政府部門或者業(yè)委會(huì)公開(kāi)招投標(biāo)，為業(yè)主尋找更好的停車方案。

 

　　困境四

 

　　遇物業(yè)公司和周邊居民反對(duì)

 

　　據(jù)立體停車企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，除了上述困境外，由于立體停車是新生事物，所以有時(shí)候在一些設(shè)有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)的小區(qū)，會(huì)遇到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司以及居民的反對(duì)。“有的開(kāi)發(fā)商手里還有不少室內(nèi)地下停車場(chǎng)等著高價(jià)出售，有的是業(yè)主已經(jīng)花了大價(jià)錢買了地下車庫(kù)的，他們當(dāng)然不希望小區(qū)里在建立體停車場(chǎng)了。這樣會(huì)讓產(chǎn)權(quán)車位不再搶手，甚至貶值。”

 

　　本身房產(chǎn)面積大的業(yè)主(往往已買車位)以及開(kāi)發(fā)商或者擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)公司，卻對(duì)立體停車場(chǎng)缺乏興趣。只有小區(qū)停車矛盾已經(jīng)很大，有車位的依然不夠用(一家兩臺(tái)車以上)、物業(yè)管理成本激增的情況下，才會(huì)減少阻力。

 

　　4

 

　　建議：鼓勵(lì)業(yè)主協(xié)商解決

 

　　而由于立體停車場(chǎng)影響周邊居民的通風(fēng)、采光、景觀等問(wèn)題，而導(dǎo)致周邊居民反對(duì)建立體停車場(chǎng)的，也不是沒(méi)有（但不是主要因素）。據(jù)業(yè)內(nèi)人士和立體停車場(chǎng)業(yè)主反映，遇到這類問(wèn)題，一般都是由業(yè)主來(lái)協(xié)商解決，比如改設(shè)通透式的立體停車場(chǎng)，或者保證消防安全距離，改善設(shè)備設(shè)施或者其他補(bǔ)償解決。相關(guān)問(wèn)題解決后，建設(shè)企業(yè)才會(huì)進(jìn)場(chǎng)施工。

 

　　困境五

 

　　高度不超6米免許可證 仍難見(jiàn)效益

 

　　據(jù)停車場(chǎng)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照《新辦法》的規(guī)定，室外機(jī)械式立體停車設(shè)備高度應(yīng)當(dāng)不超過(guò)6米，采用通透式的機(jī)械框架并宜采用垂直綠化進(jìn)行遮飾,可免于單獨(dú)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這一規(guī)定，實(shí)際是為6米以下的立體車庫(kù)開(kāi)辟綠色通道，從而避免困境1、困境2所帶來(lái)的一系列問(wèn)題。

 

　　不過(guò)，多位資深業(yè)內(nèi)人士，包括停車場(chǎng)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人，均認(rèn)為6米的標(biāo)準(zhǔn)太低了，仍難見(jiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

 

　　5

 

　　建議：安全距離外10米高車庫(kù)免許可證

 

　　一位從事十多年立體車庫(kù)建設(shè)的項(xiàng)目經(jīng)理告訴媒體，6米的高度只能建3層車庫(kù)，如果底層只有3輛車的寬度，則整個(gè)車庫(kù)只能停7臺(tái)車，跟雙層升降平移車庫(kù)相差不大，性價(jià)比非常低。“可如果限定改為10米，則可以最多建6層車庫(kù)，性價(jià)比要高得多。”這種觀點(diǎn)被業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同。

 

　　廣州停車場(chǎng)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“實(shí)際上，由于本身規(guī)定了通透式結(jié)構(gòu)，所以10米高和6米高，實(shí)際只是差了一層樓高，對(duì)周邊采光、通風(fēng)影響很小。所以，我們建議在消防安全距離保證的情況下，室外機(jī)械式立體停車設(shè)備高度應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10米，采用通透式的機(jī)械框架并宜采用垂直綠化進(jìn)行遮飾，避免對(duì)城市景觀造成影響，可免于單獨(dú)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

 

　　困境六

 

　　想提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不容易

 

　　除了審批管理的政策影響之外，投資回報(bào)率也是影響停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者改建立體停車庫(kù)的重要因素。

 

　　按照《新辦法》的規(guī)定，立體停車場(chǎng)可在原來(lái)所屬的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上適度提價(jià)。然而在實(shí)際中，提價(jià)仍會(huì)受到多個(gè)方面的影響，比如醫(yī)院的立體停車場(chǎng)，本身會(huì)受政府定價(jià)限制，僅按3元/小時(shí)收費(fèi)。又比如住宅小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是政府指導(dǎo)限價(jià)，而《新辦法》并沒(méi)有細(xì)則，規(guī)定小區(qū)立體停車場(chǎng)對(duì)外收費(fèi)能否增加，,幅度是否有上限。

 

　　此外，有的地方停車供求關(guān)系不緊張的，車主也會(huì)嫌立體停車麻煩，同等價(jià)位會(huì)優(yōu)先考慮其他類車庫(kù)，導(dǎo)致立體停車場(chǎng)難以提價(jià)。

 

　　6

 

　　建議：允許漲價(jià)甚至設(shè)定漲價(jià)上限

 

　　因此，有單位和住宅的業(yè)主建議，希望能明確允許公共立體停車場(chǎng)(醫(yī)院、圖書館)、單位立體停車場(chǎng)和住宅立體停車場(chǎng)適當(dāng)漲價(jià)，甚至設(shè)定漲價(jià)上限，提高立體停車場(chǎng)的投資積極性。